Warunki zabudowy (w skrócie WZ), a dokładniej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawane są wtedy, gdy interesujący nas teren nie został jeszcze objęty planem miejscowym (MPZP).
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest swoistym odpowiednikiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ w skali kraju znaczna część gruntów (ok. 70%) nadal nie posiada MPZP, stąd z decyzją o warunkach zabudowy możemy się spotkać bardzo często.
Gdy na interesującej nas działce brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas — by działka rolna mogła zostać działką zdatną pod zabudowę — należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, tzw. WZ-kę, która to określa, czy na danej nieruchomości można wybudować dom i o jakich parametrach. Po uzyskaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, działka staje się działką budowlaną, gdyż zmieniło się przeznaczenie gruntu z rolnego na nierolny.
Cechą szczególną trybu uzyskania warunków zabudowy jest to, że aby je otrzymać należy złożyć stosowny wniosek wraz z orientacyjnym opisowym projektem planowanego domu i założeniami związanymi z wykorzystaniem terenu na którym ma stanąć inwestycja ( wielkość budynku, lokalizacja wjazdu, sposób i miejsce składowania odpadów itp. ). Jest to kluczowy element wniosku, gdyż od wskazanych parametrów planowanej inwestycji zależy czy dostaniemy czy nie dostaniemy pozytywnych warunków zabudowy.
Otrzymana decyzja o warunkach zabudowy w szczegółach ustala i precyzuje warunki zagospodarowania danej działki lub określonego obszaru oraz wskazuje konkretne wytyczne, w jakich musi się zmieścić planowany obiekt budowlany. Decyzja może regulować linię zabudowy, kształt budynku, jego wysokość, kolor i szerokość elewacji frontowej, elementy dachu, jego kąt nachylenia, układ połaci, wysokość kalenicy, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. W skrócie można by powiedzieć, że WZ-ka określa co i gdzie możemy postawić. Dokument ten spełnia podobną funkcję jak plan miejscowy, z tym, że plan miejscowy określa funkcje i warunki dla wszystkich nieruchomości objętych planem. Natomiast warunki zabudowy określane są tylko dla konkretnej nieruchomości lub określonego obszaru nieruchomości, na który inwestor złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy.
Dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnej nieruchomości lub obszaru tej nieruchomości, możemy ubiegać się o pozwolenie na budowę. Gdy dla danej nieruchomości obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, wówczas pozwolenie na budowę jest wydawane bezpośrednio na podstawie takiego planu, bez konieczności uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy. Ponieważ po wygaśnięciu starych planów miejscowych, sporządzonych przed 1995 r. ( ważnych do dnia 31 grudnia 2003 r. ), spora większość powierzchni kraju nie jest obecnie objęta planami miejscowymi, sytuacja, w której dla realizacji inwestycji należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, stanowi wciąż częsty przypadek, nie zaś wyjątek.
WZ-ka składa się z dwóch części:
- Części tekstowej, gdzie znajdują się warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu, wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy, warunki ochrony środowiska, zasady obsługi w zakresie komunikacji, infrastruktury technicznej.
- Części graficznej, która jest załącznikiem do decyzji — jest to mapa, na której zaznaczone są linie rozgraniczające teren inwestycji oraz linie zabudowy obowiązujące lub nieprzekraczalne.
Pozytywną decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje się po spełnieniu wszystkich poniższych warunków:
- warunek dobrego sąsiedztwa, czyli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana zgodnie z nową, planowaną przez inwestora, zabudową. Chodzi tutaj o to, aby nowa zabudowa była dostosowana do funkcji istniejących w sąsiedztwie obiektów oraz była podobna do nich w zakresie gabarytów i formy architektonicznej. Druga ważna zasada, która musi być spełniona, to zasada kontynuacji funkcji, która mówi o tym, iż nowa zabudowa powinna być dostosowana do funkcji już istniejących obiektów. Nie oznacza to jednak, że nowe zabudowania muszą mieć dokładnie tę samą funkcję, co istniejąca. Po prostu nowa funkcja inwestycji nie powinna być kolizyjna z funkcją istniejącej zabudowy (np. aby nie powstało boisko na terenie przemysłowym). W praktyce znaczy to tyle, iż urzędnik analizuje zabudowę w najbliższym sąsiedztwie działki i jeśli będą tam na przykład domy jednorodzinne z dachem dwuspadowym, to my również będziemy mogli wybudować dom o podobnej konstrukcji (dom z dachem płaskim może już być problemem). Jeśli w sąsiedztwie będą jedynie domy wielorodzinne, to będziemy mogli postawić tylko dom wielorodzinny. Jeśli sąsiedztwo będzie mieszane, to i my będziemy mogli wybudować dom jednorodzinny lub wielorodzinny. Jeśli natomiast w najbliższym sąsiedztwie przy tej samej drodze publicznej nie będzie zabudowy, czy też wystąpi niezgodność funkcji lub innych istotnych cech planowanej zabudowy z funkcją lub cechami zabudowy na działce sąsiedniej, będzie to stanowić podstawę do oddalenia wniosku.
Warto wiedzieć, iż analiza przez urzędnika obszaru inwestycji to nie dowolny teren, lecz jest to minimum trzykrotna szerokość frontu interesującej nas działki, przylegającej do drogi, w każdym kierunku od granic działki lub terenu objętego wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Nie ma jednak norm, które określałyby, jaka może być maksymalna odległość granicy obszaru analizowanego od granicy terenu objętego wnioskiem. Przy wyznaczaniu granicy maksymalnej, organ winien kierować się zasadą ładu przestrzennego, pod kątem wymogów nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy jednak wspomnieć, iż zakres terenu analizy bywa czasem mocno dyskusyjny, gdyż w niektórych gminach, analizując obszar inwestycji, urzędnicy różnie interpretują pojęcie definicji działki sąsiedniej. Niektóre gminy zawężają tę definicję do sąsiedztwa bezpośrednio opartego na wspólnej granicy z działką pod nową inwestycję. Inne korzystają ze specjalnego oprogramowania, które wyznacza, dokładną co do metra, strefę opartą o trzykrotność szerokości frontu działki i w tym obszarze musi znaleźć się analizowane sąsiedztwo. Jeszcze inne natomiast interpretują to szerzej, jako wszystko, co znajduje się w obrębie wyznaczonego obszaru analizowanego, tworzącego urbanistyczną całość. Tak luźna interpretacja tej dość kluczowej kwestii powoduje, iż w jednej gminie dostaniesz warunki zabudowy tylko na działkę, która bezpośrednio sąsiaduje z zabudowaną, a w gminie obok warunki zabudowy dostaniesz na działkę leżącą 50 działek dalej i pół kilometra od najbliższego domu. Dlatego warto się zawczasu upewnić jak tak ważna kwestia jest interpretowana w gminie, w której znajduje się interesująca nas działka. Nie trzeba chyba wspominać, iż w gminie, w której interpretacja tego przepisu jest bardziej szeroka, będzie dużo więcej możliwości w zakresie inwestycji w działki rolne zdatne pod zabudowę. W gminach, w których interpretacja będzie węższa, takich możliwości będzie zdecydowanie mniej lub nie będzie ich prawie wcale.
Aby zwiększyć szansę na spełnienie warunku dobrego sąsiedztwa dla działek w “szczerym polu”, warto do wniosku załączyć mapę obejmującą większy obszar lub mapę w większej skali, tak aby zahaczała o tereny bardziej zurbanizowane. W ten prosty sposób zwiększa się prawdopodobieństwo, że urbanista przyjmie szerszy obszar do analizy, a tym samym będzie miał do czego odnieść planowaną inwestycję w zakresie funkcji, formy i gabarytów zabudowy.
Zasada dobrego sąsiedztwa nie ma zastosowania dla:
– zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie;
– inwestycji produkcyjnych, lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc, czyli przed 1995 r.
Pozostałe elementy, które są analizowane: …..
Poniższy tekst stanowi cześć rozdziału – Warunki zabudowy z książki “Bezpieczny zakup Gruntu, czyli jak uniknąć 101 pułapek przy wyszukiwaniu, analizie i zakupie działki pod dom”.