Aby rozmawiać o działkach budowlanych trzeba najpierw określić, czym jest działka budowlana. W polskim prawie są trzy definicje zawarte w różnych przepisach. Definicje są dość podobne, ale najpełniejsza określa, że poprzez termin „działka budowlana” rozumie się nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której
• wielkość,
• cechy geometryczne,
• dostęp do drogi publicznej,
• wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Z powyższej definicji wynika, że sprawa nie jest skomplikowana, a nawet całkiem oczywista. Wystarczy, że działka będzie na tyle duża i szeroka, by zmieścił się na niej dom. Do tego musi być prąd i woda oraz jakiś dojazd z drogi publicznej. Wszystko wydaje się proste i oczywiste. Niestety tak nie jest. Każdy z wymienionych punktów związany jest z jakąś odrębną ustawą, rozporządzeniem lub normą i tym samym naszpikowany jest nakazami, obostrzeniami, wyjątkami, założeniami, odnośnikami do innych przepisów.
Do tego dochodzi haczyk, który dla laika jest niedostrzegalny, a umiejscowiony jest na samym końcu wskazanej definicji — sformułowanie „spełnia wymogi wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”. No i tu, właśnie w odrębnych przepisach, aktach prawa miejscowego, rozporządzeniach i normach, ukrytych jest wiele pułapek, które potrafią zniweczyć każdą inwestycję budowlaną. Niektóre przepisy są tak skrzętnie ukryte w normach do załącznika do rozporządzeń do ustawy, iż nierzadko zdarza się, iż działka, która wydaje się, iż jest już „budowlana”, gdyż są wydane warunki zabudowy lub w planach miejscowych widnieje jako budowlana, to po zakupie, w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę, okazuje się, że nie można na niej nic wybudować lub można, ale nie to co byśmy chcieli. Zdarzyć się może i tak, że mając już wszystkie pozwolenia i będąc na etapie budowy fundamentów, dowiemy się, że musimy zaprzestać robót budowlanych na kilka miesięcy.
Tym samym coś, co wydaje się proste, w praktyce jest istnym gąszczem przepisów z przypisami, zawartych w tomach dzienników ustaw i rozporządzeń, których przyswojenie jest niemałym wyzwaniem dla prawnika, architekta, pośrednika nieruchomości czy innego branżowego specjalisty. Wystarczy spojrzeć na bazę przepisów na końcu tej książki, by uświadomić sobie ile tematów pozornie nie związanych bezpośrednio z nieruchomościami gruntowymi, ma jednak realny wpływ na to, czy działka ma możliwość zabudowy czy nie.
Należy mieć świadomość, że budowlany potencjał działki jest w 95% związany z kwestiami formalnoprawnymi a nie technicznymi, typu nośność gruntu. Przy dzisiejszej technologii wszystkie problemy techniczne związane z budową można rozwiązać. Tutaj kwestią jest cena. Natomiast zdecydowanie trudniej, a czasami wręcz niemożliwe jest przeskoczenie ograniczeń formalnych, jeśli takie wystąpią.
Tym samym poznanie zagadnień, związanych z formalnymi wymogami budowlanymi — nawet pobieżne — dla zwykłego Kowalskiego może być ogromnym wyzwaniem. W tym celu, w dalszej części tej publikacji, zostaną przybliżone wszystkie najważniejsze tematy związane z ograniczeniami i możliwościami związanymi z wyszukiwaniem, analizą i zakupem gruntu pod potencjalną budowę domu.
Warto też wyjaśnić, iż niektórzy (zazwyczaj sprzedający), używając w potocznym znaczeniu pojęcia „działki budowlanej”, mają na myśli działkę, która jest oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako budowlana lub posiadają wydane warunki zabudowy. Dla uproszczenia tematu, w komunikacji między kupującym a sprzedającym, takie definiowanie jest zasadne. Jednak z formalnego punktu widzenia, takie działki budowlane z ogłoszenia zazwyczaj nie spełniają jeszcze wszystkich wymagań, aby móc na takiej działce cokolwiek wybudować. W praktyce to, czy na danej działce da się zrealizować przedstawiony przez inwestora projekt okazuje się po uzyskaniu od dostawców mediów warunków przyłączenia i sprawdzeniu przez urząd czy zamysł inwestycyjny na etapie projektowym jest zgodny z wszystkimi przepisami. Dopiero po spełnieniu wszystkich formalnych i technicznych wymagań, stawianych planowanej inwestycji, możemy uzyskać pozwolenie na budowę i przyjąć, iż na danej działce uda się wybudować to, co sobie zaplanowaliśmy. Jeśli przedstawiony przez nas projekt lub zakupiona działka nie spełniają wszystkich wymogów prawa, pozwolenia nie uzyskamy, a tym samym zaplanowanej koncepcji nie zrealizujemy. Jeśli problem będzie wynikał z samego projektu, można go stosunkowo łatwo zmienić czy dostosować. Jeśli natomiast problem będzie związany z samą działką, rozwiązanie może być czasochłonne, bardzo trudne, a czasem niemożliwe do zrealizowania. Dlatego tak ważne jest, aby gruntownie sprawdzić działkę przed zakupem pod kątem absolutnie wszystkich wymogów formalnych oraz ukrytych wad fizycznych czy prawnych. Niesprawdzenie tego zawczasu może spowodować, iż zostaniemy z działką, która niby jest budowlana, ale w praktyce nie wybudujemy na niej tego, co chcemy lub, co gorsza, nigdy niczego nie będziemy mogli na niej wybudować. Zapoznanie się z najważniejszymi, możliwymi do zaistnienia sytuacjami oraz świadomość potencjalnego ryzyka i zagrożeń, opisanych w dalszych rozdziałach tej publikacji, może nas ustrzec przed złym wyborem i wymiernymi stratami.
Powyższy tekst pochodzi z książki “Bezpieczny zakup Gruntu, czyli jak uniknąć 101 pułapek przy wyszukiwaniu, analizie i zakupie działki pod dom”.