Wśród ogłoszeń, dotyczących nieruchomości gruntowych, czasem można znaleźć ogłoszenia związane z tak zwanymi działkami siedliskowymi lub zagrodowymi. Określenia używane są zamiennie. Wspomniane grunty niekiedy kuszą atrakcyjną ceną i możliwością wzniesienia na nich domu. Wiąże się to jednak się z pewnymi ograniczeniami — taką niezabudowaną nieruchomość może kupić każdy, nie każdy jednak może ją zabudować.
Choć zabudowa zagrodowa pojawia się w wielu aktach prawnych, nie doczekała się jednak definicji ustawowej. Mimo to orzecznictwo przyjęło, że o zabudowie zagrodowej można mówić, gdy budynek mieszkalny jest funkcjonalnie związany z gospodarstwem rolnym, usytuowany jest na jednym podwórku wraz z budynkami gospodarczymi i inwentarskimi lub po prostu jest to grunt pod budynkami, należącymi do gospodarstwa rolnego. W związku z tym, że budynek mieszkalny lub budynki gospodarcze powiązane są z funkcją, jaką pełni gospodarstwo rolne, to przyjmuje się, że zabudowa zagrodowa jest przeznaczona tylko dla osoby posiadającej formalnie status rolnika, gdyż tylko taka osoba może prowadzić gospodarstwo rolne. Tym samym osoba nie będąca rolnikiem nie może wykorzystać takiego terenu do zabudowy.
Warto przypomnieć, że gospodarstwo rolne musi posiadać minimum 1 ha gruntów rolnych.
Aby na zabudowie zagrodowej, gdzie nie ma planu miejscowego, rolnik mógł uzyskać pozwolenie na budowę, najpierw musi uzyskać warunki zabudowy dla siedliska. Szczegóły odnośnie warunków zabudowy można znaleźć w rozdziale „Warunki zabudowy”. Z tą jedną istotną różnicą, iż przy zabudowie zagrodowej — gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie — nie trzeba spełnić warunku tzw. „dobrego sąsiedztwa”. Gdy jednak chodzi o mniejsze gospodarstwo, to warunki zabudowy są takie same jak dla każdej innej inwestycji. Średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w danej gminie ogłaszana jest w uchwale Rady Gminy.
Przykładowe średnie wielkości gospodarstw w ha według województw w roku 2020:
- dolnośląskie — 17,29 ha,
- kujawsko-pomorskie — 16,58 ha,
- lubelskie — 7,98 ha,
- lubuskie — 22,29 ha,
- łódzkie — 7,98 ha,
- łódzkie — 7,98 ha,
- małopolskie — 4,16 ha,
- mazowieckie — 8,77 ha,
- opolskie — 19,16 ha,
- podkarpackie — 4,94 ha,
- podlaskie — 12,55 ha,
- pomorskie — 19,62 ha,
- śląskie — 8,14 ha,
- świętokrzyskie — 5,88 ha,
- warmińsko-mazurskie – 23,25,
- wielkopolskie – 14,09,
- zachodniopomorskie – 31,75.
Natomiast średnia wielkość powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym w całym kraju w 2020 roku wynosiła 11,04 ha.
W przypadku gdy na danym terenie jest uchwalony plan miejscowy, to taki plan musi dopuszczać zabudowę zagrodową, określając między innymi minimalną powierzchnię siedliska. Najczęściej taki teren określony jest w planie miejscowym jako teren rolniczy z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej. Jeśli działka będzie mniejsza, niż zakłada plan, przekształcenie jej w siedlisko nie będzie możliwe, gdyż nie otrzymamy pozwolenia na budowę.
Jedynym sposobem, aby nie rolnik mógł zabudować działkę siedliskową, jest ….
Powyższy tekst stanowi cześć rozdziału – Zabudowa zagrodowa / siedliskowa z książki “Bezpieczny zakup Gruntu, czyli jak uniknąć 101 pułapek przy wyszukiwaniu, analizie i zakupie działki pod dom”.