Zakup działki rolnej

Działkami rolnymi, na terenach, gdzie brak planu miejscowego  warto się szczególnie zainteresować, gdyż ich cena zazwyczaj jest niższa o kilkanaście, kilkadziesiąt procent, niż działek „budowlanych” z obowiązującym MPZP. Związane jest to z tym, iż działki z MPZP z wyznaczoną funkcją pod zabudowę np. jednorodzinną, są już jakby gotowe od strony formalno-prawnej pod zabudowę i od razu wiemy, analizując MPZP, co można na nich budować. Natomiast przy braku MPZP należy uzyskać dodatkowe dokumenty, takie jak warunki zabudowy, aby wiedzieć, czy dana inwestycja na danym terenie jest w ogóle możliwa i w jakim zakresie. Jednak przy ograniczonym budżecie warto rozejrzeć się za działką rolną, gdyż oszczędność finansowa może być ogromna. W Polsce jeden hektar (10 000 m²) działki rolnej, zależnie od rejonu i klasy gruntu, to statystycznie ok. 20 000 – 70 000 zł. Kupując taką działkę, przekształcając na budowlaną i dzieląc ją na około  dziesięć mniejszych działek o powierzchni ok. 1000 m², można wygenerować ogromny, nawet dziesięciokrotny zysk. W praktyce kwota takiej działki rolnej zależy od rejonu Polski, klasy ziemi, atrakcyjności lokalizacji i możliwości zabudowy. Dlatego też taka działka rolna może być w cenie działki budowlanej z MPZP. A jednak, czasem warto rozejrzeć się na lokalnym rynku za tego typu terenem, gdyż nie każdy sprzedający jest znawcą nieruchomości i okazje wciąż się zdarzają. Szczególnie na terenach administracyjnych miast, działki rolne to bardzo atrakcyjna inwestycja, gdyż ich odrolnianie nie jest konieczne, a działki rolne z każdą klasą gruntu, po spełnieniu odpowiednich warunków, można przekształcić na budowlane.

Obrót gruntami rolnymi reguluje ustawa z dnia 26 maja 2019 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zawarto w niej ograniczenia i wytyczne w obrocie gruntami rolnymi powyżej 3000 m².

Ograniczenia ustawowe dotyczące zakupu określonych powierzchni gruntu rolnego przez osoby niebędące rolnikami na terenie:

1. Do 3000 m² — brak ograniczeń w obrocie.  Kupić może każdy.

2. Do 5000 m² — gdy na dzień 30.04.2016 r. grunt był już zabudowany budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi. Kupić może każdy.

3. Od 3000 — 9999 m²:

• kupić może każdy, ale KOWR ma prawo pierwokupu na zasadach określonych w umowie między kupującym i sprzedającym,
• gdy grunt leży na terenie wsi, zakaz odsprzedaży lub przekazania innej osobie gruntu przed upływem 5 lat; gdy grunt leży na terenach administracyjnym miasta brak takiego zakazu,
• gdy grunt leży na terenie wsi, prawo pierwokupu dla dzierżawcy i dla KOWRu.

4. Od 10 000 m²

a) Można kupić na wniosek sprzedawcy:

• Po uzyskaniu zgody w formie decyzji administracyjnej od dyrektora generalnego KOWRu.
• Nabywca musi zobowiązać się do prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabywanej nieruchomości rolnej przez okres co najmniej 5 lat od dnia zakupu. Przez ten czas nie może również sprzedać tej nieruchomości ani oddać w posiadanie innym osobom (w tym w dzierżawę). Jedynie Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na jej zbycie przed upływem okresu 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
• Sprzedający nieruchomość rolną musi wykazać, że nie było chętnych wśród innych rolników na jego nieruchomość, zamieszczając ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej na portalu eRolnik, udostępnionym przez KOWR. Warunek ten będzie spełniony, gdy żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie przez portal lub oddział terenowy lub podana w ogłoszeniu cena nieruchomości rolnej niezabudowanej nie przewyższa o 50% lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie. W przypadku, gdy odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej wpłynęła, ale proponowana cena nieruchomości rolnej była niższa o ponad 5% niż określona w ogłoszeniu i nie została zaakceptowana przez sprzedającego nieruchomość rolną lub została złożona po upływie terminu wskazanym w ogłoszeniu — sprzedający nieruchomość dopiero po tym okresie może wystąpić z wnioskiem o nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niemającą statusu rolnika.
• W sytuacji zakupu ziemi rolnej powyżej 1 ha za zgodą dyrektora KOWR-u, nabywca nieruchomości rolnej, w okresie 5 lat od jej nabycia, nie podejmie lub zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego, odda w posiadanie nabytą nieruchomość rolną bez zgody KOWR-u lub nie będzie wykorzystywał nieruchomości w celach rolniczych — wówczas KOWR może wystąpić do sądu o wydanie zgody na nabycie własności tej nieruchomości po cenie rynkowej.

b) Może dokonać zakupu osoba fizyczna, zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, poprzez skierowanie wniosku do Dyrektora Generalnego KOWR o nabycie nieruchomości rolnej, w którym to wniosku zainteresowany udowodni, że posiada kwalifikacje rolnicze, zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, zobowiąże się do zamieszkiwania przez okres 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

c) Można nabyć bez zgody KOWR:

• Gdy na dzień 30.04.2016 r., w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, teren był przeznaczony w całości na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.).
• Gdy stroną zainteresowaną są bliscy krewni sprzedającego: dzieci, wnuki i prawnuki, przodkowie (rodzice, dziadkowie i pradziadkowie), rodzeństwo i jego dzieci, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione, pasierbowie. Osobom tym możemy podarować nieruchomość rolną niezależnie od jej obszaru, nawet jeżeli obdarowany nie jest rolnikiem i nie posiada gospodarstwa rolnego. Taką nieruchomość rolną można sprzedać przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.
• W wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz podziału spadku.
• W toku postępowania komorniczego i upadłościowego może kupić każdy bez ograniczeń, nawet nie rolnik, ale zbyć ją będzie mógł przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia jedynie wtedy, gdy na tę sprzedaż wyrazi zgodę Dyrektor KOWR.
• W toku postępowania komorniczego i upadłościowego, wszczętego przed dniem 30.04.2016, kupić i zbyć może każdy bez ograniczeń.

d) Jeżeli już jesteś właścicielem jakiejkolwiek działki rolnej i na skutek nabycia nowej nieruchomości na wsi, powierzchnia twojego gospodarstwa przekroczy 1 ha, nie możesz sprzedać ani oddać w użytkowanie tej nieruchomości przez okres 5 lat i zobowiązany jesteś przez ten czas prowadzić gospodarstwo rolne osobiście.

…..

Poniższy tekst stanowi cześć rozdziału – Zakup działki rolnej z książki “Bezpieczny zakup Gruntu, czyli jak uniknąć 101 pułapek przy wyszukiwaniu, analizie i zakupie działki pod dom”.